编号：79号

关于加强老旧小区长期管养的建议

提 案 人：工业交通组

提案内容：随着老旧小区改造工作的全面推进，改造完成后如何实现长期有效管理才是真正的挑战。据统计，我县除了新建小区之外，老旧小区普遍缺乏专业物业服务管理。由于建成年代早，环境及基础设施差、产权关系复杂、失养失修失管等多种因素杂糅，居住环境差，居民意见大，成为社会矛盾突出的聚焦点，与文明城市的定位格格不入。为此建议：

一、明确负责老旧小区管理工作的行政管理部门。治理老旧小区涉及多个部门，包括：住建、城管、民政、公安、消防、财政、规资、水务、市场监管、工信、通信、专业经营单位等二十多个单位。政出多门合力难，社区就老旧小区治理更加难以实现层级联动。

二、做好调查摸底。按照属地管理的原则，各区物业行政主管部门负责对辖区内的城镇老旧小区进行全面排查，进一步摸清底数，梳理出符合认定标准的城镇老旧小区的数量及相应的户数、建筑面积、建成时间等基本情况，并登记造册，为推进城镇老旧小区物业管理全覆盖奠定基础。

三、物业前置谋划。为了实现对老旧小区的长效管养，将原本位于后端的物业管理往前推。一方面，提前成立物业管理委员会，对同意引入物业管理、让渡小区公共收益的老旧小区优先改造。另一方面，让有实力的机构参与到改造和运营的过程中，由其进行前期投资及后期运维，即“epc+o”“f+epc+o”模式(“epc”指设计、采购、施工，“f”指投资，“o”指运营）。在整个改造过程中，物业公司会发掘其中的营收项目，例如闲置商铺、土地、房屋，将其盘活利用商业化运营，既回收前期投入，又反哺老旧小区物业管养，让入驻的物业公司在良性循环中运营，形成长效收益回报，达到投资回报闭环。

四、片区谋划，提升造血功能。对于部分体量较小的老旧小区，以片区化的形式进行改造，将老旧小区项目与周边其他“三旧”改造项目打包起来，进行“肥瘦搭配”，从而形成规模化运营项目，形成盈利点，撬动社会资本。片区规划打破原老旧小区“就院改院”的思维定势，涉及“城市物业+老旧小区管养”，由服务机构整合城市公共空间、公共设施、公共绿地、公园广场、河流湖泊等业务，以统一购买服务的形式引入市场化城市服务商进行规范化管理，全面盘活社会公共资源，通过科技赋能实现降本增效和资源收益最大化。典型案例是武汉江汉区唐家墩社区老旧小区实施改造。 　　

五、培养业主有偿服务理念。观念的改变是渐变过程。完善物业管理，物业服务机构要保障小区物业服务质量逐步提升，实行物业服务“先尝后买”和“持续更新”，让老旧小区业主体验物业服务带来的生活便利和环境改善，逐渐接受有偿物业服务。后续物业管理服务通过产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点的“四个一点”，实现一定期限内投资回报平衡、“微利可持续”，逐步培养居民“花钱买服务”的意识，从而进入正常的市场化管理。

工业交通组：

首先非常感谢你们一直以来对我县住建事业的关心和支持！

你们提出的《关于加强老旧小区长期管养的建议》已交我局办理，现将办理情况答复如下：

自2010年起，我县围绕打造“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区目标，从“完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理”等五个方面积极推进老旧小区综合改造工作，取得了良好成效。2021年、2022年淳安县老旧小区综合改造工作获得浙江省考核优秀，2020年至2022年，连续三年老旧小区改造项目被评为杭州市老旧小区综合改造典型案例。

今年，我县将按计划继续推进南苑、南山大街两大区块的老旧小区改造工作，该项目的实施意味着我县2000年前建成的老旧小区将全面完成改造。然而，老旧小区的长效管理未能有效落实，已完成改造的部分小区存在基础设施维护管理不到位的诸多情况，例如损坏的设施无人维修、绿化无人养护、垃圾不能及时清理等等。若长此以往，改造成果又将付诸东流。究其原因主要有以下两点：一是管理维护费用不足;二是居民“花钱买服务”意识不强或者部分居民因经济条件不佳，不愿增加物业服务费用，部分老旧小区未能实现物业专业化管理。

为确保老旧小区管养良性发展，保护改造成果，让居民真正享受旧改红利，2021年，千岛湖镇出台了《淳安县千岛湖镇老旧小区改造长效管理方案》。为了提升老旧小区物业管理服务水平，切实巩固老旧小区综合提升改造成果，根据你们提出的意见建议，我局将从以下三方面加强推进：

1、调查摸清底数。组织乡镇、社区对城区老旧小区资产进行一次全面排查，进一步摸清底数。在前期老旧小区改造时梳理出老旧小区的数量及相应的户数、建筑面积、建成时间等基本情况的基础上，对小区的公共资源、资产进行一次全面的摸底，主要是统计小区的经营用房、停车位、广告位等。

2、健全管理机制。指导乡镇在项目前期就要谋划制定改造完成后小区的长效管理机制，整合老旧小区现有资源，片区化统筹，参照杭州部分主城区经验做法，对部分物业管理条件相对成熟的小区采用“大物业”服务模式，召开业主大会，引进国有物业服务企业对老旧小区进行物业管理。对一些零散的，单幢的房屋，因地制宜，可以将其纳入周边物业管理小区或者公共区域（机关企事业单位）物业统筹纳管。

3、拓宽经费来源。强化老旧小区管理，实行有偿停车，将停车收益补充小区管理经费。积极对接县财政，继续补助老旧小区后续管理经费，将补助经费列入年度财政预算，缓解设施维护费用不足问题。同时，根据上级部门要求，积极宣传、谋划推动老旧小区物业维修资金账户补建、续筹物业维修资金等相关工作，进一步保障老旧小区后续管理经费。

再次感谢你们对我们工作的关心，希望你们能一如既往地支持我们的工作，提出宝贵的意见和建议！

分管领导：夏建芳  89601384

承办人员：巫  聪  64827682

淳安县住房和城乡建设局

2024年5月30日