编号：107

关于加强千岛湖镇老旧小区改造后续管理的建议

案由：千岛湖镇老旧小区改造后续管理不到位，影响了千岛湖镇居民的日常生活，也给千岛湖镇的城市面貌带来了负面影响，因此，加强千岛湖镇老旧小区改造后续管理很有必要。

我县城区老旧小区综合改造提升分为四个阶段：

第一阶段为小区零星改造阶段(2010年至2016年)，该阶段主要以零星老旧小区的基础设施改造和维修为主，总投资6400万元，改造31个区块141.73万平方米，惠及居民13154户。

第二阶段为千岛湖镇老旧小区品质提升阶段(2017年至2019年)。该阶段通过整体“微改造”，打造了一批具有淳安味道的老旧小区。总投资1. 15亿元，改造了如意巷、塘边弄、火炉尖等18个区块，改造面积57万平方米，惠及居民4900余户。其中塘边弄区块老旧小区改造被列入浙江省老旧小区改造样板工程，火炉尖区块和施家塘区块被评为杭州市老旧小区改造样板工程。

第三阶段为2020-2022年淳安县老旧特韵小区综合改造工程，总投资2.76亿元，改造了西园、李家坞、火炉尖、施家塘、江滨、新北、望湖社区，改造面积109.3万平方米，惠及居民15089余户。

第四阶段为2023-2025年我镇还将投入9600万元，对温馨小区、东方花园、茶厂宿舍、南山开发区区块进行改造，面积26万平方米，惠及居民2618余户，15年时间，我镇老旧小区改造的资金投入将达到5.51亿元，改造面积达到334.13万平方米，惠及居民35761余户（其中近4年《2020年-2023年》旧改涉及李家坞、西园、施家塘、火炉尖、江滨、新北、明珠、城东、辉照山、南山、曙光、南苑12个社区，41个区块，1040多幢房屋，改造面积到达117.7万平方米，投入资金达到3.01亿元，惠及居民15907余户）。

这些年，在县委县政府的坚强领导下，通过对老旧小区的提升改造，完善了基础设施，优化了居住环境、提升了服务功能。但是，老旧小区改造后续管理问题日益凸显。改造后的小区多由社区托管， 导致不少老旧小区都面临硬件“更新”后缺乏后续维护管理，即便由物业管理，也因规模小、收费低、缴费率不高，物业入驻后一般会面临“入不敷出”的困境，造成楼道灯坏了无人修理、院落垃圾无人清理、绿化无人养护、安保成了摆设等等，还有一笔“糊涂账”（附页2）。如此，显然违背改造初衷，甚或引发业主信访投诉。一是物业费与管理费缺口较大。改造后小区普遍出现了管理费提高的情况，然而老旧小区的物业费往往比较低，每平方米约0.2元，很多社区只收取每年每户60元保洁费，这中间缺口比较大。二是居民意见难以统一。一方面，居民希望小区改造后能长期保持干净整洁的公共卫生环境，另一方面，大部分居民对于提高物业费持反对意见。千岛湖镇下辖社区多次书面征求居民意见拟提高物业费标准，最后投票均未过半数，落实难度较大。三是维保经费来源不足。后期维保经费短缺，导致老旧小区改造后的基础设施、绿化、监控、消防等的维护工作难以保障，导致居民信访不断，社区面临较大压力。

据初步估计，接下来道路修补、绿化养护、路灯维修、非机动车棚维修、消防器材更换、道闸监控设施的维护等等这些费用每年至少300万元，加上智慧安防租赁到期续租的费用，今年就有2020年到期的178万需要支付，2025年智慧安防租赁到期续租290.34万元，2026年智慧安防租赁到期续租360万元，每年旧改维护费用将超过400万元，每年社区收取的物业费和保洁费大约在100万元左右，只能够满足日常简单保洁和维护，资金缺口超过300万元。而且，随着老旧小区改造数量和面积的增加，费用也将逐年递增。

建议：1.在社区层面加强宣传教育，推动居民尽早统一思想，达成共识，共同维护好社区环境。关于加强老旧小区改造后续管理巩固改造成果的意见

2.借鉴周边县市的做法，将老旧小区改造后续管理经费纳入到年度财政预算，从根本上解决后续管理经费不足问题，增强广大居民的持久幸福感、获得感和满足感。

3.未雨绸缪，在实施新改之前，选聘并引入专业物业服务公司入驻，与全体业主提前介入改造管理方案的制定，将物业管理长效运营统筹纳入老旧小区改造全过程。

4.老旧小区改造工程竣工验收合格，即当协调老旧小区改造相关主体单位将改造后的供水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施，分别移交相关专营单位，并签订书面移交协议。同时，明晰相关专营单位管护到终端，承担相应公共设施的维修养护责任，并将维修责任单位、服务范围、报修电话等在物业管理区域内向业主公示。

5.积极探索实践“市场化运作+政府扶持”的物管模式。社区兜底不是长久之计；“物业+社区服务”，是时下倡导和行业趋势，即物业逐渐转型为社区服务运营商。建议通过试点先行、先尝后买、增值服务、延伸套管等途径，在巩固老旧小区改造成果、完善后续长效管理体系方面积极开展探索实践。

领衔人：叶杭青

叶杭青代表：

首先非常感谢您一直以来对我县住建事业的关心和支持！

您提出的《关于加强千岛湖镇老旧小区改造后续管理的建议》已交我局办理，现将办理落实情况答复如下：

自2010年起，我县围绕打造“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区目标，从“完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理”等五个方面积极推进老旧小区综合改造工作，取得了良好成效。2021年、2022年淳安县老旧小区综合改造工作获得浙江省考核优秀，2020年至2022年，连续三年老旧小区改造项目被评为杭州市老旧小区综合改造典型案例。

今年，我县将按计划继续推进南苑、南山大街两大区块的老旧小区改造工作，该项目的实施意味着我县2000年底前建成的老旧小区将全面完成改造。然而，老旧小区的长效管理未能有效落实，已完成改造的部分小区存在基础设施维护管理不到位的诸多情况，例如损坏的设施无人维修、绿化无人养护、垃圾不能及时清理等等。若长此以往，改造成果又将付诸东流。究其原因主要有以下两点：一是管理维护费用不足;二是居民“花钱买服务”意识不强或者部分居民因经济条件不佳，不愿增加物业服务费用，部分老旧小区未能实现物业专业化管理。

为确保老旧小区管养良性发展，保护改造成果，让居民真正享受旧改红利，2021年，千岛湖镇出台了《淳安县千岛湖镇老旧小区改造长效管理方案》。为了提升老旧小区物业管理服务水平，切实巩固老旧小区综合提升改造成果，根据您提出的意见建议，我局将从以下三方面加强推进：

1、调查摸清底数。组织乡镇、社区对城区老旧小区资产进行一次全面排查，进一步摸清底数。在前期老旧小区改造时梳理出老旧小区的数量及相应的户数、建筑面积、建成时间等基本情况的基础上，对小区的公共资源、资产进行一次全面的摸底，主要是统计小区的经营用房、停车位、广告位等。

2、健全管理机制。指导乡镇在项目前期就要谋划制定改造完成后小区的长效管理机制，整合老旧小区现有资源，片区化统筹，参照杭州主城区经验做法，对部分物业管理条件相对成熟的小区采用“大物业”服务模式，召开业主大会，引进国有物业服务企业对老旧小区进行物业管理。对一些零散的，单幢的房屋，因地制宜，可以将其纳入周边物业管理小区或者公共区域（机关企事业单位）物业统筹纳管。

3、拓宽经费来源。强化老旧小区管理，实行有偿停车，将停车收益补充小区管理经费。积极对接县财政，继续补助老旧小区后续管理经费，将补助经费列入年度财政预算，缓解设施维护费用不足问题。同时，根据上级部门要求，积极宣传、谋划推动老旧小区物业维修资金账户补建、续筹物业维修资金等相关工作，进一步保障老旧小区后续管理经费。

再次感谢您对我们工作的关心，希望您能一如既往地支持我们的工作，提出宝贵的意见和建议！

分管领导：夏建芳  89601384

承办人员：巫  聪  64827682

淳安县住房和城乡建设局

2024年5月30日