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一、政策背景
为加强农村宅基地和村民自建房管理，保障农村村民合法权益，切实改善农村人居环境，深入实施乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等法律法规和《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等政策规定，结合我县实际，制定本办法。
二、目的意义
一是为加强农村宅基地管理，优化住房审批，保护农村村民合法权益，促进乡村振兴；二是结合政府相关部门职能调整，为持续简化审批流程和办事程序，不断提升服务效能，切实增强群众获得感和满意度；三是更好履行相关部门行业监管和审批管理职责，严格落实建房资格审核、用地审批和风貌管控等要求，切实加强耕地保护、农村审批建房等规范管理。
三、《实施办法》主要内容
《实施办法》共计十一个方面：适用范围、基本原则、职能划分、申请管理、规划和风貌管控、审批管理、建设管理、转让与退出、盘活利用、保障措施、附则等。通过落实上述十一个方面进一步加强农村宅基地和住房审批建设管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境。
四、关键词解释
关于农村村民：本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。
关于户：本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍信息等认定的农村家庭户。
关于宅基地：本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。
关于平屋顶：平屋顶上原则不允许建造楼梯间，确需建造的，面积不得超过 12 平方米，层高不超过 2.2 米。
关于架空层：架空层层高超过 2.2 米（含）的按 1 层计算层次。
关于建筑高度：建筑高度均以室外地坪标高起计（室外地坪与周边地层和道路标高相协调，不得随意抬升）。
关于围墙：新增建设用地上建房的不得建设围墙，严禁占用农用地建围墙和晒坦。除上述情形外，因地形、安全等因素需建围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗处理好邻里关系，非功能性实体围墙新建高度不得超过 1 米，通透式围墙的实体墙部分一般不得超过60 厘米，总高度不超过 1.6 米。
关于住房占地面积：宅基地上住房占地面积以投影面积计算，含走廊、门廊、阳台、挑檐等。挑檐宽度不超过 0.6 米的（不得影响相邻农户），可不计投影面积。
五、申请管理
（一）申请主体。农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内宅基地资格权人必须全部登记在册。
本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍信息等认定的农村家庭户。
（二）分户认定。村民因家庭成员变动等原因，可以向村级组织申请建房分户。分户须经村级组织审查，并在村内公示无异议后方可确认。符合以下情形的可以分户建房：
1．两个及以上子女的家庭，且户口均在村内，因子女结婚而造成无房的，可以分户建房，但父母亲必须随一个子女生活，不得与子女分户并单独申请建房；
2．四代及四代以上共同生活，家庭人口超过 6 人的，可以分两户建房；
3．夫妻离婚满五年可以建房分户；
4．法律、法规和政策规定的其他情形。
（三）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地：
1．因政府、集体建设或项目建设、自然灾害等需要迁建、重建的；
2．无宅基地且未享受过保障性住房（含房改房、集资房、经济适用房、人才房等，下同）的无房户；
3．符合分户条件且分户后无房的；
4．原有住房拆除重建的；
5．法律、法规和政策规定的其他情形。
（四）有下列情形之一的农户，其宅基地申请不予批准：
1．实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；
2．出租、出卖、赠与住宅后，再申请宅基地的；
3．以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件以分户为由申请宅基地的；
4．法律、法规规定的不符合申请宅基地条件的其他情形。
六、建房选址规定
1．不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋。
2．建房选址不得位于沿湖沿线建筑控制区或者河道、库湾、水库管理范围，避免在有地质灾害隐患的区域选址，确无法避开的，依法应当做好地质灾害危险性评估。
3．禁止在高速公路、国道、省道、县道、乡道两侧的建筑控制区内新建、扩建房，公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为高速公路不少于 30 米、国道不少于 20 米、省道不少于 15 米、县道不少于 10 米、乡道不少于 5 米。公路建筑控制区划定前已经合法修建的不得扩建。严禁在公路建筑控制区内围墙占地、乱搭乱建。
4．村民建房应当符合国土空间规划，涉及交通、林业、环保、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。
七、设计服务
农村住房由建房户委托建筑工程设计单位或者符合国家、省规定的专业设计人员进行设计并出具农房设计方案，也可以选用农村住房设计通用图集中的设计图。农房设计方案从农村住房设计通用图集中选取，但根据实际需要进行适当修改的，由县住房和城乡建设局或者属地乡镇政府委托的设计单位提供适配性修改服务，受委托单位不得向农户收取费用。
八、施行时间
本办法自2024年7月1日起施行。
九、解读单位
淳安县农业农村局
解读人：政策调研与改革科科长 罗金峰
联系电话：0571-89601566
政府信息公开
索引号
002512026/2024-29387
发布机构
县府办
备注/文号
发布日期
2024-06-07
登记号
有效性
【文字解读】《淳安县农村宅基地和住房审批建设管理实施办法》政策解读
发布日期： 2024-06-07
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一、政策背景
为加强农村宅基地和村民自建房管理，保障农村村民合法权益，切实改善农村人居环境，深入实施乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等法律法规和《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等政策规定，结合我县实际，制定本办法。
二、目的意义
一是为加强农村宅基地管理，优化住房审批，保护农村村民合法权益，促进乡村振兴；二是结合政府相关部门职能调整，为持续简化审批流程和办事程序，不断提升服务效能，切实增强群众获得感和满意度；三是更好履行相关部门行业监管和审批管理职责，严格落实建房资格审核、用地审批和风貌管控等要求，切实加强耕地保护、农村审批建房等规范管理。
三、《实施办法》主要内容
《实施办法》共计十一个方面：适用范围、基本原则、职能划分、申请管理、规划和风貌管控、审批管理、建设管理、转让与退出、盘活利用、保障措施、附则等。通过落实上述十一个方面进一步加强农村宅基地和住房审批建设管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境。
四、关键词解释
关于农村村民：本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。
关于户：本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍信息等认定的农村家庭户。
关于宅基地：本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。
关于平屋顶：平屋顶上原则不允许建造楼梯间，确需建造的，面积不得超过 12 平方米，层高不超过 2.2 米。
关于架空层：架空层层高超过 2.2 米（含）的按 1 层计算层次。
关于建筑高度：建筑高度均以室外地坪标高起计（室外地坪与周边地层和道路标高相协调，不得随意抬升）。
关于围墙：新增建设用地上建房的不得建设围墙，严禁占用农用地建围墙和晒坦。除上述情形外，因地形、安全等因素需建围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗处理好邻里关系，非功能性实体围墙新建高度不得超过 1 米，通透式围墙的实体墙部分一般不得超过60 厘米，总高度不超过 1.6 米。
关于住房占地面积：宅基地上住房占地面积以投影面积计算，含走廊、门廊、阳台、挑檐等。挑檐宽度不超过 0.6 米的（不得影响相邻农户），可不计投影面积。
五、申请管理
（一）申请主体。农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内宅基地资格权人必须全部登记在册。
本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍信息等认定的农村家庭户。
（二）分户认定。村民因家庭成员变动等原因，可以向村级组织申请建房分户。分户须经村级组织审查，并在村内公示无异议后方可确认。符合以下情形的可以分户建房：
1．两个及以上子女的家庭，且户口均在村内，因子女结婚而造成无房的，可以分户建房，但父母亲必须随一个子女生活，不得与子女分户并单独申请建房；
2．四代及四代以上共同生活，家庭人口超过 6 人的，可以分两户建房；
3．夫妻离婚满五年可以建房分户；
4．法律、法规和政策规定的其他情形。
（三）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地：
1．因政府、集体建设或项目建设、自然灾害等需要迁建、重建的；
2．无宅基地且未享受过保障性住房（含房改房、集资房、经济适用房、人才房等，下同）的无房户；
3．符合分户条件且分户后无房的；
4．原有住房拆除重建的；
5．法律、法规和政策规定的其他情形。
（四）有下列情形之一的农户，其宅基地申请不予批准：
1．实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；
2．出租、出卖、赠与住宅后，再申请宅基地的；
3．以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件以分户为由申请宅基地的；
4．法律、法规规定的不符合申请宅基地条件的其他情形。
六、建房选址规定
1．不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋。
2．建房选址不得位于沿湖沿线建筑控制区或者河道、库湾、水库管理范围，避免在有地质灾害隐患的区域选址，确无法避开的，依法应当做好地质灾害危险性评估。
3．禁止在高速公路、国道、省道、县道、乡道两侧的建筑控制区内新建、扩建房，公路建筑控制区的范围，从公路用地外缘起向外的距离标准为高速公路不少于 30 米、国道不少于 20 米、省道不少于 15 米、县道不少于 10 米、乡道不少于 5 米。公路建筑控制区划定前已经合法修建的不得扩建。严禁在公路建筑控制区内围墙占地、乱搭乱建。
4．村民建房应当符合国土空间规划，涉及交通、林业、环保、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。
七、设计服务
农村住房由建房户委托建筑工程设计单位或者符合国家、省规定的专业设计人员进行设计并出具农房设计方案，也可以选用农村住房设计通用图集中的设计图。农房设计方案从农村住房设计通用图集中选取，但根据实际需要进行适当修改的，由县住房和城乡建设局或者属地乡镇政府委托的设计单位提供适配性修改服务，受委托单位不得向农户收取费用。
八、施行时间
本办法自2024年7月1日起施行。
九、解读单位
淳安县农业农村局
解读人：政策调研与改革科科长 罗金峰
联系电话：0571-89601566