各乡镇人民政府，各有关单位：

为深入实施《淳安县盘活闲置农房促进农民增收工作意见》，营造工商资本、新兴业态、新兴主体、农户和谐共存，协调发展新格局，规范闲置农房的盘活利用工作，根据农业农村部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》等文件精神，特制定本指导意见。

一、总体要求

盘活利用农村“沉睡”的农房和农地资源，应坚持“增加农民收入，改善生态环境，促进产业振兴，吸引人才落地”为目标，延续原有自然风貌和地方人文特色，兼顾农民、村集体经济组织、承租人利益，打造自然风光美丽、乡土气息浓郁、人文特色鲜明的和谐新农村。

二、租赁原则

1．闲置农房使用权租赁交易应当遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用等原则，不改变土地集体所有性质，不随意改变约定房屋用途。

2.闲置农房使用权租赁双方应是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，并具有交易的真实意愿。

3.待盘活闲置农房应产权清晰且无使用权争议，未取得集体土地使用权或家庭成员有使用权异议的房屋不应对外出租。

4.待盘活闲置农房应无安全隐患，存在结构、地质、防洪等安全隐患的房屋不应对外出租。

5.盘活闲置农房应遵守消防安全规定、符合环保卫生要求、注重绿色发展。

6.盘活闲置农房租赁期限不得超过20年。期满后，同等条件下，原承租人拥有优先承租权，期限在法律范围内双方协商。

7.严禁以租赁方式变相进行农房或宅基地买卖行为、严禁利用闲置农房兴办私人会所。

8.村集体股份合作社对闲置农房统一经营要做到合法合理，手续齐备。农户与村集体经济组织、村集体经济组织与承租方签订协议应在租赁合同条款中明确违约责任。

9.为保障农户、村集体、经营主体三方合法权益，租赁合同建议使用《淳安县闲置农房使用权租赁合同（参考样本）》（附件1）并规范填写。

10.村民自营与经营业主或承租人签订租赁合同的，应接受村集体经济组织的指导和管理。

三、发展业态

各乡镇要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，积极探索差异化、特色化闲置农房利用途径，引入社会资本，发展民宿农家乐、养老养生、运动健身、艺术创作、旅游休闲、文化体验、电商服务、研学基地、农产品加工、来料加工等业态，开发一批乡村写生基地、康养屋、避暑点、农活体验馆、渔民体验馆，打造一批民宿（农家乐）集中村、乡村旅游目的地、健康养生基地、艺术创作中心和田园综合体。

四、盘活方式

支持社会资本或村集体经济组织以独资、承包、合资、合作、联营等方式盘活闲置集体物业楼等资源；村经济股份合作社可采取合作开发、入股经营、委托出租、农户自营等方式盘活闲置农房。鼓励社会资本采用“农民+合作社+龙头企业”“土地流转+优先雇用+社会保障”“农民入股+保底收益+按股分红”等利益联结方式盘活闲置农房。各乡镇可结合实际，创新盘活方式，创造可复制可推广的盘活经验。

五、农房盘活流程

1.通知登记。由各村经济股份合作社发布盘活闲置农房登记通知，农户有盘活意愿的选择盘活方式登记。

2.统一经营或农户自营。村经济股份合作社根据农户意愿，可采用合作开发、入股经营、委托出租和农户自营等方式进行盘活利用。

（1）合作开发。农户可以将闲置农房使用权委托村集体经营，由村经济股份合作社统一装修装饰等并组织经营，合作共赢，协商确定收益分红。(农户只提供场地合作，不参与经营)

（2）入股经营。农户可以将闲置农房使用权折价入股，按与村经济股份合作社协商的股份份额共同出资装修装饰等并参与经营，协商确定分红比例。

（3）委托出租。农户可以将闲置农房使用权委托村经济股份合作社对外租赁，农户收取租金。(农户自行装修装饰等)

（4）农户自营。对无意愿参加合作开发、入股经营、委托出租的农户可自行经营，应接受村经济股份合作社的指导和管理。

3.农户申请。符合条件的闲置农房所有人向房屋所在地村经济股份合作社选择盘活方式并填写申请表（附件2），村经济股份合作社自有的闲置资源也应填写申请表。（附件3）。

4.村级把关。村经济股份合作社对符合盘活条件的，完成实地勘查，初步确定盘活方向及用途，出具同意租赁的把关意见，尊重农户意愿明确统一经营或农户自营，签订统一经营协议，并报乡镇检查。

5.乡镇验收。乡镇在收到申请表后10 个工作日内，应组织规划与资源、住建及新农村公司等有关部门人员，对闲置房屋资源进行检查验收。

6.信息发布。经检查验收的闲置农房，可由村经济股份合作社或村民自行成立合作社开发建设运营；也可通过各乡镇微信公众号、“千岛智农中控平台”、“深绿资源平台”、“两山银行平台”等统一发布招商信息，引进经营主体。

7.盘活签约。村经济股份合作社和经营主体（承租方）达成意向后，应当签订《淳安县闲置农房使用权租赁合同》。对农户自营的村经济股份合作社应当指导农户签订《淳安县闲置农房使用权租赁合同》，明确三方权利、义务，规范经营、 使用行为。村经济股份合作社每月将租赁合同汇总，于次月 10 日 前报乡镇统计。

8.做好服务。按照“最多跑一次”改革要求，对租用闲置农房发展民宿、农家乐、养老养生、文化创意、农事体验等新兴经济业 态的经营主体（工商业主或个人），相关经营证照应简化市场准入，优化登记、备案等手续。

9.申请奖补。各乡镇、村、经营主体（承租方）可查寻《关于进一步完善养老服务政策的意见》淳政发〔2015〕12号、《关于加强人才开发推进人才建设工程的若干意见（试行）》县委〔2016〕8号、《关于推进全域旅游发展的若干意见》淳政发〔2017〕6号、《关于进一步提升来料加工产业发展的实施意见》淳政办发〔2018〕38号、《关于进一步做好就业创业工作的实施意见》淳政办发〔2019〕23号、淳安县委人才工作领导小组《关于深化人才建设工程完善人才配套政策的补充意见》淳委人〔2019〕2号等相关政策，开展闲置农房盘活利用符合上述政策条件的可向相关部门申请相应扶持奖补。

六、管理要求

1.应急、环保、公安、卫生等部门应开展常态化巡查、监督、管理机制，防止出现成为私人会所、赌博窝点等情况发生。

2.各村要严格按规划建设等要求，加强对闲置农房和土地使用的管控，避免影响整体村容村貌。（属于历史建筑、文物保护单位（点）的房屋，应按《文物保护法》等相关规定报批。）

3.房屋所有人或承租人修缮房屋必须符合村庄特色，应向乡镇备案，经同意后方可进行施工。

4.各村要加强对承租方的指导管理，做好村庄环境卫生和安全设施，定期组织清除垃圾、清掏污水井，按规定收取相关费用。

5.各村要主动做好服务工作，协助承租（住）户到辖区派出所办理流动人口居住登记。

6.承租方不得利用租赁房屋从事违法违规活动。

7.承租方必须服从村级管理，遵守村规民约，实行垃圾分类，门前“三包”。

8.承租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的要求，不得擅自改变房屋、土地用途。

本指导意见自2020年11月1日起实施。

附件：1. 《淳安县闲置农房使用权租赁合同（参考样本）》

2. 淳安县闲置农房盘活申请验收表

3. 淳安县村集体物业楼申请验收表

淳安县农业农村局

2020年9月21日

附件1

淳安县闲置农房使用权租赁合同（参考样本）

出租人（以下称甲方）：

法定代表人（负责人）：

通讯地址：

联系人：                     联系电话：

身份证号码：

承租人（以下称乙方）：

法定代表人（负责人）：

通讯地址：

联系人:                      联系电话：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿平等的基础上，就乙方租赁甲方农房事项达成一致意见，签订本合同。

    第一条  出租农房基本情况

1 甲方同意将位于淳安县         镇（乡）        村         号的宅基地上房屋租赁给乙方使用。

2.出租房屋项下登记的不动产权证号为           ，所载土地使用权面积为        平方米，建筑面积为        平方米，房屋租赁面积         平方米。

3.甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全（或共有）所有权和使用权；闲置办公楼、校舍、卫生所、茶厂、粮站、电站、茧站等各类产权属于村集体所有的闲置房屋，应经村股份经济合作社社员股东代表一半以上同意后，才能出租盘活。甲方保证盘活的闲置房屋在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违法建筑；也未被法院或者其他有权机关采取查封等强制措施 (如果是共有房屋，已经共有人同意，附书面同意声明)。

4.随出租房屋一并供乙方使用的附属建筑物和设施设备包括：                                                   

                                                  。

第二条  租赁房屋用途

双方确认该租赁房屋用途为：                          。

第三条  租赁期限

本合同项下约定的房屋租赁期限共    （年/月），自    年

    月   日起，至     年    月   日止。（注：最长不超过20年，合同到期后，双方可以另行约定。）

第四条  续租

租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下乙方拥有优先承租权。乙方如要求续租，则必须在租赁期满    个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

第五条  租金及支付期限、方式

1.该房屋第一年租金（含税）为      元(大写       元整)，租金每    年一付，第一年租金在合同签订后一周内汇入甲方指定银行账户（开户行：               ，户名：                ，账号：                         ）。

2.自第   年起，租金以每年在上年基础上递增     %计算，后一年租金应在前一年租赁期限届满前一个月内支付到甲方指定的上述银行账户，先付后用。

3.乙方在合同签订同时支付押金    元，待合同期满后，乙方结清租赁期内按本合同所规定应承担的费用后，由甲方退还给乙方（不计押金利息）。如果乙方中途单方面终止合同，则房屋押金不予退还。

第六条  房屋的交付

1.甲方应在本合同签订之日起    日内将上述房屋交付给乙方使用。如甲方未按时交付房屋超过一个月，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方全额退还押金，及支付年租金20%的违约金。

2.甲、乙双方应在交付之日一同对出租房屋交付现状进行确认，包括对房屋附属建筑及屋内外设施设备进行清点、验收，并制作清单，双方签字确认。

第七条  房屋的装修、改造及费用承担、权益归属

1.乙方可根据经营需要对租赁房屋进行室内室外装修、改造等，但须不改变房屋原有主体结构（包括房屋外形，承重结构等有可能危害到房屋安全的改造），如依法需经有关部门审批，根据规定办理。改建费用由乙方自行承担。

2.租赁期满后或因乙方原因致合同终止履行的，乙方应将属于自己可以移动的物品全部清理完毕，清空房屋和场地。除甲方要求恢复原状外，其余不能移动的建筑物、附着物及依附于房屋的装修归甲方所有。

3.因甲方原因导致合同终止的，乙方可以与甲方协商一致，将上述不能拆除的附着物及依附于房屋的装修按公平合理原则，作价由甲方接收或要求甲方赔偿损失。

第八条  甲方的其他权利和义务

1.租赁期间，甲方有权依法转让该出租房屋，但应提前1个月通知乙方，乙方如符合条件的，在同等条件下享有优先购买权。甲方转让房屋的，不影响租赁合同的继续履行。

2.因乙方经营需要，须办理的相关手续（包括房屋建设、建造的审批等），在条件允许及符合法律规定的情况下，甲方应配合乙方办理，由此产生的费用由乙方承担。

第九条  乙方的权利和义务

1.租赁期间因房屋使用所产生的经营权、收益权归乙方所有，双方另有约定的除外。

2.乙方实际发生的水、电、气、有线、宽带等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方自行支付。非独立安装的，由乙方凭单据直接向相关部门进行缴纳。

甲、乙双方应在房屋交付之日确定相关数据，并计入清单中。

3.房屋租赁期间的房屋维修由乙方负责，维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损坏，由乙方负责修理、重作、更换或赔偿损失。

4.因房屋租赁期间的建设、改造、维修等而产生的安全问题由乙方负责，乙方应确保该期间相关建设人员的人身安全，如发生事故，由乙方负责，甲方因此承担责任的，有权向乙方进行追偿。

5.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。

6.乙方在租赁期间，不得无故变更房屋用途，如需变更，需经甲方书面同意。

第十条  房屋腾退

1.租赁期限届满后或因乙方原因导致合同终止，乙方应当在期限届满或终止之日起十五日内腾退租赁房屋，包括房屋附属建筑。

2.除本合同其他条款规定的情形外，乙方应自行拆除由其安装的可拆除的设施设备，并将承租房屋原有的设施、设备完整的交付给甲方。

3.在因第1款规定情形导致合同终止的情形下，乙方未按期归还房屋的，每逾期一日，应当按年租金标准的万分之五向甲方支付滞纳金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失。

4.乙方未按期归还房屋，逾期超过    日的，甲方有权采取停水、停电等措施，由此产生的损失和法律风险由乙方自行承担。

第十一条  合同的解除和终止

1.甲乙双方可以协商解除或终止本合同。

2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）逾期交付房屋超过1个月或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住或经营利用的；

（2）无正当理由，甲方拒不配合乙方办理相关经营所需的手续（包括房屋建设、建造合法的审批手续）；

（3）符合法律规定的其他情形。

3.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：

（1）未按时支付房屋租金超过三个月的；

（2）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；

（3）未经甲方书面同意，擅自变更承租房用途的；

（4）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构，或未经有关部门批准，改建房屋、建造其他永久性建筑物等；

（5）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；

（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过三个月的；

（7）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；

（8）符合法律规定的其他情形。

第十二条  违约责任

1.若乙方逾期缴纳租金、水电费和其他应由其承担的费用，除须补缴应付款项外，每逾期一天，乙方应当向甲方支付欠缴款项     ‰的滞纳金，超过3个月未全额交纳，乙方应当向甲方支付当（月/年）租金20%的违约金；如超过1个月未全额交纳，甲方有权采取停水、停电等措施。

2.若甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，甲方应按年租金标准的万分之五向乙方支付滞纳金，超过1个月未交付的，乙方有权解除合同，并且甲方应承担因逾期交付房屋给乙方造成的损失。

3.任何一方违反约定导致合同解除，应按照当（月/年）租金20%支付违约金，造成一方损失的，应当赔偿损失。

第十三条  其他约定

1.租赁期间，如出现征用或拆迁等国家及市场行为，导致合同不能履行，双方互不追究责任。有关拆迁补偿按政策各自享有，其中：                                               。

2.因不可抗力致使本合同不能继续履行而造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。

3.自甲方交付房屋之日起，乙方应在     日/月内按合同约定的用途开发、利用房屋，逾期则甲方有权解除合同，并收回房屋，所收押金及租金不予退还。

4.                                               。

5.                                               。

第十四条  本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，甲乙双方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。 

第十五条  本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十六条  甲乙双方同意以协议首部地址为送达地址，一方向另一方送达相关书面文书的，可采取邮寄等方式送达，快递到达约定的送达地址即为送达。

第十七条  本合同经甲乙双方签字盖章，并报当地村委会审核见证后生效。

第十八条  本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，一份交当地村委会登记备份，一份交当地乡镇人民政府备案。

甲方（盖章）：                          

签约人：                签约日期：    年   月  日

乙方（盖章）： 

签约人：                签约日期：    年   月  日

见证方（盖章）：

见证人：                见证日期：    年   月  日

附件2

淳安县闲置农房盘活申请验收表

附件3

淳安县村集体物业楼申请验收表

附件1：淳安县闲置农房使用权租赁合同（参考样本）.docx

附件2：淳安县闲置农房盘活申请验收表.docx

附件3：淳安县村集体物业楼申请验收表.docx

淳农〔2020〕81号－淳安县闲置农房使用权租赁指导意见.docx